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오늘은 부동산 매수의 가장 중요한 포인트, ‘예산’에 대해 포스팅하고 싶다. 부동산은 20대 인생 중 가장 큰 돈이 드는 인생 최대 쇼핑이기 때문이다.내 수중에 돈이 얼마인지, 이 돈에서 얼마나 인출할 수 있는지, 그리고 이 돈으로 살 수 있는 집은 무엇인지 알아봐야 한다. 내 경험을 떠올리며 기록고!!▼20대 내집마련기 1편은 아래 참조!
[20대 내 집 마련]①서울에 집을 사기로 결심한 이유: 주거안정성이 주는 힘, 드디어 내 부동산 매수기의 첫 글을 올린다. 중도금 지급까지 마쳤는데 미리 적어놔야지.blog.naver.com
<목차> 1. 영클자산계산2. 신용대출과 KB부동산시세확인3. 네이버부동산에서 매물찾기
1. 0의 자산을 계산해보겠다
저번 포스팅에 언급했던 나의 부동산 멘토 T형이 직접 양식을 공유해줬어,,,
부동산 인수를 결심하고 내가 가장 먼저 한 일은 구글 스프레드시트에서 내가 가진 자산을 한눈에 정리하는 것이었다.나는 평소에 내 자산 포트폴리오를 정리하고 있었다. 그래서 내가 가지고 있는 예금/주식/IRP 계좌/미세한 부수입 등을 한 통장에 모았다. 그리고 합계가 얼마인지 계산했다.
[재테크] 내 자산 포트폴리오&현금흐름표/재무상태표 엑셀로 만들어본다.자산변동을 엑셀로 한눈에 관리할 필요성을 느껴서 오늘을 정해 깔끔하게 정리해봤어! 계기는 오늘… blog.naver.com
정기 부동산 계약은 다음 순서로 돈을 지불한다. 계약금->중도금->잔금. 이 순서에서 제가 해당 금액을 언제까지 준비해야 할지가 결정된다.법적으로 결정된 것은 없지만 보통 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%로 지급하는 것이 관례이다.(※이는 판매자와 협의하고 비율 조정 가능!나도 비율을 조정했다.**즉, 6억에서 계약을 맺었다고 하면 다음과 같이 나누고 돈을 낸다. -계약금:6000만원 중도금:2억 4천만원-잔금:3억=>보통 전세에서 거주하는 20대의 경우 전세 보증금의 일부가 가장 크다. 그래서 잔금은 전세 보증금+보금자리 대출로 지급한다.(공인 사장도 이것을 매우 잘 알고 있다)나도 역시 상황을 설명한 뒤 계약금+중도금=20%, 잔금=80%로 협의했다.잠깐만!6억짜리 집을 산다고 딱 6억만 필요한 것은 아니다. (※ 6억은 예로 든 금액일 뿐 내 인수금액과는 무관하다!!) 1) 취득세 : 1%(6억->600만원)2) 지방교육세 : 0.1%(6억->60만원)3) 부동산중개비 : 0.4%(6억->약 250만원, *네고가능)4) 법무사비용 : 약 30만원(*법무통으로 네고가능)5)채권매입액 : 약30만원(*셀프가능)6) 수입인지세 : ~10억까지 16만5천원(*셀프가능)추가 비용은 상기와 같다. 그래서 +1,000만원 정도는 여유자금으로 계산해야 해.=>여기서 취등록세는 카드분할 납부가 가능하다. 채권 매입액과 수입 인지세는 셀프로 할 수 있다고 해서 나도 방법을 알아보고 있는 중이다. 법무사도 셀프로 할 수 있지만 집을 산 선배들이 그것 말고도 신경 쓸 게 많으니까 그냥 법무사를 쓰라고 했어 ㅋㅋㅋ네이버 부동산에 들어가면 이처럼 취득세, 중개비 등을 한눈에 볼 수 있다. (예를 들면 문래동힐스테이트)결론 : 부동산 매매가 +1,000만원 정도는 여유를 가진다. 여기에 인테리어 비용도 생각한다면 대략 +2,000만원 정도 생각하는 것이 나중에 머리 아픈 일은 없다. 2) 신용대출과 KB부동산 시세 확인해보기여기까지 끄는 자산을 계산하고 봤으면… 그렇긴. 아마 집을 사는 것은 선택도 없다고 생각할 것이다.www나의 수중에 있는 현금은 너무 작고 소중한, 그때 우리가 활용할 수 있는 것이 바로 담보 대출이다.집은 돈이 아니라 용기로 산다는 얘기 잘 들은 적이 있을 것이다. 레버리지도 능력이라고 생각한다. 은행은 누구에게도 돈을 꾸어 주지 않을 테니까. 나도 전세 대출 받은 뒤 대출에 대한 공포가 사라졌다. 그래서 이번의 내 집 마련에도 대출을 적극 고려할 수 있었다. 나의 경우 부모의 기회 없이 내 돈만으로 집을 구입한 것으로 활용할 수 있는 선택 사항은 다음과 같았다. (*부모님 기회를 쓰고 싶은 분은 차용증 검색 고고!!)1)신용 대출 2)보금자리 대출 1)신용 대출대구은행 ‘IM 직장인 간편신용대출’ 받은 리뷰 @대출 대혼란 시기…9월에 신용대출을 처음 받았는데 대출을 알아보면서 나름대로 도움이 된 게 있어 블로그에 기록을 남겨본다…blog.naver.com제 경우 지난해 은행 신용대출 규제가 강화되기 직전 서둘러 받아둔 게 있었다. 하지만 집을 살 생각이 없어져서 연초에 갚았어. ㅎㅎㅎ 근데 2월에 내가 보던 아파트에 급매물이 나왔다는 소식을 듣고 다시 대출을 받았다. 다행히 한도와 금리는 비슷했다. 지금 은행에서 다시 한도를 풀려고 하는데 잘 보시고 대출 혜택 받으세요!”또 돈을 빌립니다”대출 문턱을 낮추는 은행은 왜?작년 내내 대출을 조이던 은행권이 올해 들어 대출 가입자의 영입에 한창이다. 주요 은행은 대출 금리를 내리고 신용 대출 한도를 올리는 등 가계 대출 영업에 적극 나서고 있다. 금융 당국의 고강도 대출 규제와 금리 인상으로 가계 대출이 2개월 연속 감소하면 이자 수익 급감을 걱정해야 할 처지가 됐기 때문이다.8일 금융계에 따르면 시중 은행은 대출 금리를 낮추고 마이너스 통장 대출 한도를 늘리는 등 가계 대출 잔액의 인상에 나섰다. 업계 1위의 KB국민 은행은 다음달 6일까지 주택 담보 대출 금리를 0.1~0.2%p 낮아진다. 주택 담보 대출 신규 자금···.www.dailian.co.kr”또 돈을 빌려드릴게요.” 대출 문턱을 낮추는 은행은 왜?지난해 내내 대출을 옥죄던 은행권이 올해 들어서는 대출 가입자 영입에 한창이다. 주요 은행들은 대출금리를 인하하고 신용대출 한도를 높이는 등 가계대출 영업에 적극 나서고 있다. 금융당국의 고강도 대출 규제와 금리 인상으로 가계대출이 두 달 연속 감소하자 이자수익 급감을 걱정해야 할 처지가 됐기 때문이다.8일 금융권에 따르면 시중은행들은 대출금리를 낮추고 마이너스통장 대출한도를 늘리는 등 가계대출 잔액 인상에 나섰다. 업계 1위인 KB국민은행은 다음달 6일까지 주택담보대출 금리를 0.1~0.2%p 인하한다. 주택담보대출 신규자금…www.dailian.co.kr2) 보금자리론그 다음이 가장 중요한 보금자리론이다. 한국주택금융공사를 통해 신청할 수 있는 일종의 국가대출이다.↓ 자세한 건 홈페이지에도 나와있고 다른 블로그에서도 자세히 설명해놨으니 나는 핵심만 정리해볼게. (제가 구입한 서울지역 아파트 기준!) https://www.hf.go.kr/hf/index.doHF한국 주택 금융 공사 팝업 HF형 디지털 전환으로 혁신 성장을 선도하는 기관-HF사랑의 연탄 나눔·HF드림 하우스 1,306호 지원 HF형 디지털 전환으로 혁신 성장을 선도하는 기관-국민의 행복과 함께 성장하는 최고의 주택 금융 기관 서민 주거 복지 향상으로 삶의 질을 개선하는 기관-청년의 전세·전세 자금 보증 발매 등 취약 계층 중점 지원 확대-이웃과 함께 나눔의 가치를 실현하는 기관-HF사랑의 연탄 나눔·HF드림 하우스 1,306호 지원 HF형 디지털 전환으로 혁신 성장을 선도하는 기관-보금자리 론, 방문·무담보 www.hf.go.krHF 한국주택금융공사 팝업 HF형 디지털 전환으로 혁신성장을 선도하는 기관 – HF사랑의 연탄나눔·HF드림하우스 1,306호 지원 – HF형 디지털 전환으로 혁신성장을 선도하는 기관 – 국민행복과 함께 성장하는 최고의 주택금융기관 서민주거복지 향상으로 삶의 질을 개선하는 기관 – 청년 전·월세자금보증 출시 등 취약계층 중점 지원 확대 – 이웃과 함께 나눔의 가치를 실현하는 기관 – HF사랑의 연탄나눔·HF드림하우스 1,306호 지원 – HF형 디지털 전환으로 혁신성장을 선도하는 기관 – 보금자리론 무담보 www.hf.go.krHF 한국주택금융공사 팝업 HF형 디지털 전환으로 혁신성장을 선도하는 기관 – HF사랑의 연탄나눔·HF드림하우스 1,306호 지원 – HF형 디지털 전환으로 혁신성장을 선도하는 기관 – 국민행복과 함께 성장하는 최고의 주택금융기관 서민주거복지 향상으로 삶의 질을 개선하는 기관 – 청년 전·월세자금보증 출시 등 취약계층 중점 지원 확대 – 이웃과 함께 나눔의 가치를 실현하는 기관 – HF사랑의 연탄나눔·HF드림하우스 1,306호 지원 – HF형 디지털 전환으로 혁신성장을 선도하는 기관 – 보금자리론 무담보 www.hf.go.kr1. 대상주택 : 주택면적 85m2 이하 ★ 매매가 3억6천만원 이하 ★ 2. 한도 : 최대 6억원. 투기과열지구(= 서울)는 LTV 60%까지. 3. 기타 : 투기과열지구(=서울)는 전입신고 및 1년 실거주 필수2022년 3월 기준금리는 위와 같다. 다른건 다 필요없고 이것만 외우면 돼. 나도 지금 보금자리론 심사 대기 중이라…자세한 내용은 대출 리뷰 때 적어볼게. 아낌없는 보금자리론/정체식/30년 상환/안심포켓금리 우대쿠폰(0.02%) 이렇게 하면 내가 구매하려는 부동산 대비 보금자리론이 얼마나 나올지 대충 계산할 수 있다.하지만 계산할 때 가장 중요한 게 KB부동산 시세라는 개념이다. 왜?주택금융공사가 대상 주택 기준가격을 다음과 같이 정했기 때문이다. * 시세정보는 KB국민은행 일반평균가격 우선 적용=>다시 말해 실거래가 6억을 넘더라도 KB시세는 5억 중반대에 머물고 있을 가능성이 있다. 이게 무슨 뜻이냐면 내가 생각했던 것보다 대출이 적어질 수도 있다는 거야 그래서 매수자가 부동산에 전화해서 KB시세는 언제 반영되냐고 문의를 하는 거야.예를 위해 수원 매탄동의 한 아파트를 가져와 봤다.(*여러번 말하지만 내가 인수한 아파트와는 전혀 상관없다)이 아파트도 보면 최근 실거래가 5억9000개, 동호수에 따라 6억을 넘어섰지만 KB시세는 여전히 5억5500만원대에 머물고 있다.즉 실거래가 6억이라고 LTV 60%인 3억6000이 나오는 것은 아니라는 것이다. KB시세를 적용하면 3억3300만원만 대출받을 수 있다. 따라서 KB 시세를 꼼꼼히 살펴야 한다.나도 그래서 엑셀로 매물 리스트업할 때 매매가랑 KB시세가를 같이 기재해놨어. 그리고 대출이 얼마나 나올지도 대충 같이 계산했다. 3) 네이버 부동산으로 매물 찾기어쨌든 여기까지 하면 대략 내 이체 금액이 얼마인지 판단할 수 있을 거야. 내 집 마련을 생각하는 20대의 경우 보통 접근 가능한 금액대는 5억6억대로 판단된다. (나도 그랬으니까…) https://land.naver.com/네이버 부동산 내집마련의 시작, 네이버 부동산랜드.naver.com이제 금액대에 맞는 아파트를 고를 차례다. 네이버 부동산/호겐노/아실 등 다양한 앱이 있지만 나는 네이버 부동산을 주로 활용했다.여기서 요령은,”가격대”필터를 적극 활용한다는 것이다.내가 생각한 금액이 6억쯤이라면, 그냥~6억이라는 필터를 거는 것이 아니라, 4억 6억 5천과 같이 아래/상한선을 걸어 둔다.=> 이렇게 되면 도시형 생활 주택, 오피스텔 등 내가 원치 않는 매물을 걸 수 있다. 힐 스테이트가 4억?저렴하다고 허겁지겁 눌러보았지만….”도시형”힐 스테이트라 공기가 새잖아요?^^)입지와 지역 분석에 관한 얘기는 다음의 3편에서 계속하고 싶다! 흐흐흐<20대 회사원의 내 집 마련>*프롤로그:28세의 생일 선물로 서울에 아파트를 샀습니다(20대의 내 집 마련)*① 서울에 집을 사려고 결심한 이유:주거 안정성이 주는 힘